Propriedade horizontal




Arranjo estético do edifício
Construção amovível
Finalidade da fracção
Estabelecimento comercial
Produtos inflamáveis

I - Para que se considere prejudicados a segurança ou a linha arquitectónica do edifício, ou sequer o arranjo estético do mesmo é necessária a visibilidade do exterior.
II - Sendo a fracção destinada a escritório comercial, os barracões, construção amovível, sem o carácter de inovações, utilizados como armazém de materiais de computadores, traduzem apenas um uso complementar, e menor, da finalidade principal da fracção, que subsiste.
III - O art.º 2 do DL 61/90, de 15/02, refere-se a estabelecimentos comerciais cuja actividade, por natureza, envolva risco de incêndio agravado pelas características inflamáveis dos produtos comercializados ou armazenados.

18-01-1996
Processo n.º 87425 - 2ª Secção
Relator: Cons. Ferreira da Silva


Reivindicação
Partes comuns
Presunção juris tantum
Estacionamento privativo
Dano
Indemnização

I - Ao estabelecer que "presumem-se ainda comuns as garagens", a lei - art.º. 1421, n.º 2, d), do CC - remeteu, em primeira linha, para a vontade manifestada na constituição da propriedade horizontal a dilucidação da natureza desse espaço e dispôs para a sua ausência, estabelecendo uma presunção ilidível.
II - A circunstância de se impor que os projectos indiquem o destino ou utilização teve "uma motivação de natureza estritamente técnica relacionada com as condições de segurança exigidas na construção dos edifícios, condições essas que variam em função do tipo de utilização previsto", como observa o Ac. do STJ de 12.6.91.
III - Apenas se tem como exigível, sob pena de nulidade parcial, a conformidade da atribuição do destino ou utilização, seja da parte comum seja da fracção autónoma no título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal com a constante do projecto da Câmara Municipal.
IV - E, sendo a ratio da imposição da indicação do destino a supra referida, ainda que no projecto se tenha especificado 'estacionamento privativo' na transposição para o regime a constituir não poderá deixar de ter o destino 'estacionamento' mas não tem de ser o de 'estacionamento privativo' dos condóminos.
V - A privação dos autores do uso da fracção autónoma, directamente causada pelos réus, que a ocupam e detêm, constitui em si mesma um dano, que estes são obrigados a reparar.

21-05-1996
Processo n.º 55/96 - 1ª Secção
Relator: Cons. Lopes Pinto


Administração do condomínio
Defeitos do prédio
Denúncia
Prazo
Norma interpretativa
Norma inovadora

I - É interpretativa a norma do n.º 4 do art.º. 1225, do CC, introduzida pelo DL 267/94, de 25.10, segundo a qual "o disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído ou modificado".
II - É inovadora a norma do n.º 3 do art.º. 916, do CC, introduzida pelo DL n.º 267/94, 25.10, ao alargar os prazos de denúncia dos defeitos para um ano depois do seu conhecimento e para cinco anos após a entrega da coisa, quando esta seja um imóvel.

27-06-1996
Processo 249/96 - 2ª Secção
Relator: Cons. Miranda Gusmão


Direito real
Abuso do direito
Boa fé

I - O título constitutivo só pode ser modificado por unanimidade dos condóminos, com o acordo reduzido a escritura pública e, a sua sujeição a registo, faz com que o mesmo produza efeitos em relação a terceiros, tenha efeitos erga omnes.
II - As relações entre os condóminos revestem um aspecto de natureza real, que condiciona o respectivo direito, com prevalência sobre qualquer negócio obrigacional que, com elas, se não coadune.
III - A ré ao celebrar com a co-ré contrato de arrendamento habitacional com destino a fins comerciais outorgou um contrato ineficaz perante os demais condóminos.
IV - Se o abuso do direito procedesse, no presente caso, por o autor ter proposto a acção exercendo o direito em contradição com a sua conduta anterior, em que fundamentalmente os réus tinham confiado, acontecia que em vez de se impedir o seu uso se suprimia o próprio direito e permitia-se que se alcançasse um fim proibido por lei.
V - O titular do direito pode exercê-lo ao longo do tempo que a lei o permite, quando bem o entender e achar oportuno, desde que não protele esse exercício contra a boa fé de outrem, ou seja, desde que não pratique actos que o coloquem, perante a outra parte, numa situação de venire contra factum proprium.

02-07-1996
Processo n.º 88368 - 1ª Secção
Relator: Cons. Aragão Seia


Fracção autónoma
Actividade comercial
Actividade industrial
Uso para fim diverso
Critério económico

I - As determinações do fim a que se destinam as diversas fracções autónomas de um prédio em propriedade horizontal têm em si implícitas uma restrição voluntária ao direito de propriedade, mas uma vez registado o título constitutivo de propriedade horizontal assumem natureza real e, portanto, com eficácia absoluta.
II - A partir daí, os condóminos, invocando precisamente essa qualidade, têm plena legitimidade para reagirem contra quem eventualmente violar o que consta do aludido título, relativamente ao uso que ali foi destinado às diversas fracções autónomas.
III - Para avaliar se é comercial ou industrial uma actividade concretamente exercida numa fracção autónoma deve utilizar-se um critério económico, com vista à descoberta do sentido da declaração negocial contida no título de constituição.
IV - Não são de modo algum suficientes para caracterizar uma actividade de produção ou de transformação, próprias de uma actividade industrial, operações tão simples como: fazer um café, adicionando café à água através de uma máquina que dá a bebida final; as "sandes" e os "cachorros", com a junção ao pão, respectivamente, de fiambre, queijo, etc., e de salsichas.

26-09-1996
Processo n.º 44/96 - 2ª Secção
Relator: Cons. Sampaio da Nóvoa


Construção de edifício
Projecto aprovado
Alteração
Sala de condóminos
Título constitutivo
Nulidade

I - Autorizada pela câmara municipal a construção de um compartimento no terraço do edifício, com a condição de o mesmo se destinar a sala de reuniões de condóminos, não pode no título constitutivo da propriedade horizontal atribuir-se-lhe outro destino com a sua afectação a uso exclusivo de um dos condóminos.
II - Tendo na escritura de constituição da propriedade horizontal tal compartimento e a respectiva casa de banho sido considerados como fracção autónoma, ofendeu-se, portanto, nesse título constitutivo o disposto nos art.ºs. 1, 2, 3, 6 e 8 do RGEU, aprovado pelo DL n.º 38382, de 7.8.1951 .
III - E porque se trata de preceitos de ordem pública, ao desrespeitá-los, a escritura em causa é nula na parte em que atribuiu autonomia àquela dependência, constituída por sala e casa de banho.


01-10-1996
Processo n.º 129/96 - 2ª Secção
Relator: Cons. Mário Cancela


Título constitutivo
Violação
Documento
Força probatória
Obras

I - Qualquer actividade industrial dificilmente se pode conceber pura e simples. Coexiste sempre com actos de comércio, ao menos na compra de matérias primas e na venda de produtos acabados.
II - A confecção de alimentos pressupõe a manufactura de matérias primas, a introdução de um valor acrescentado por via culinária, a transformação, de forma a poderem ser consumidas. Nesta perspectiva económica, constitui uma actividade tipicamente industrial.
III - Independentemente das classificações para efeitos fiscais, há que atender ao sentido comum que qualquer cidadão, medianamente informado, pode dar à referida expressão contida no teor do título constitutivo do condomínio quanto à finalidade específica das fracções: destinadas a estabelecimento comercial.
IV - Afigura-se óbvio que o título constitutivo referindo-se a actividade comercial, só aceita a actividade de mediação nas trocas. De fora fica a actividade de transformação, claramente a integrar outro fim.
V - Resultando de documento emitido pela competente conservatória do registo predial que o condomínio está constituído e devidamente registado, o tribunal da relação não podia deixar de admitir tal facto que se impõe de per si, a qualquer instância.
VI - O Supremo, fazendo agora o reconhecimento desse facto, não pode deixar de considerar irrelevante a circunstância de o fim diferente ter sido dado por terceiros, que não o próprio condómino.

28-11-1996
Processo n.º 167/96 - 2ª Secção
Relator: Cons. Pereira da Graça


Lugar de estacionamento
Demarcação
Pedido alternativo

I - A circunstância de a cave de um prédio em regime de propriedade horizontal ser coisa comum, indivisível em substância, não é impeditiva da sua divisão material ou de facto, para efeito do seu uso, designadamente através da atribuição a cada condómino de lugar próprio e demarcado para recolha do seu veículo ou de outros objectos.
II - Nessa divisão, para ser vinculativa, têm de intervir todos os condóminos, mas só estes, aos quais pertence a administração das partes comuns, sendo de carácter obrigacional as relações assim estabelecidas entre eles.
III - Tendo sido pedida a atribuição de um lugar de estacionamento de um automóvel ou, em alternativa, a condenação da ré vendedora a pagar a cada um dos autores uma quantia correspondente ao valor comercial e corrente desse lugar de estacionamento, deve dar-se a esta a possibilidade de optar.
IV - Só no caso de a mesma ré não querer ou não poder efectuar aquela divisão da cave é que os autores poderão exigir o pagamento da indemnização fixada, por apenas então ocorrer o cumprimento defeituoso do contrato.
J.A.
10-12-1996
Processo n.º 392/96 - 1ª Secção
Relator: Cons. Martins da Costa


Contrato-promessa
Execução específica

Não é viável a execução específica do contrato-promessa de compra e venda de uma fracção de um prédio enquanto não for constituída a propriedade horizontal.

18-02-1997
Processo n.º 472/96 - 1ª Secção
Relator: Cons. Silva Paixão


Acção especial
Restituição de posse
Porteira
Contrato de trabalho
Caducidade
Acção laboral
Caso julgado

Decidida em processo laboral a caducidade do contrato de trabalho celebrado com a ré, como porteira do prédio, em propriedade horizontal, administrado pela autora, tal decisão nesta parte não faz caso julgado, uma vez que a continuidade ou não de tal contrato só poderia ser decidida, com eficácia, face aos próprios condóminos e não perante a autora - contra a qual fora proposta aquela acção sem se justificar, sequer, se foi demandada na qualidade de administradora do condomínio.
J.A.
25-02-1997
Processo n.º 654/96 - 1ª Secção
Relator: Cons. Machado Soares


Título constitutivo
Fracção autónoma
Fim estatutário
Licença de utilização
Vistoria
Uso para fim diverso
Abuso do direito

I - A referência descritiva na respectiva conservatória do registo predial e, sobretudo, a menção feita no auto da vistoria realizada pelos competentes serviços camarários, de que os andares, num dos quais se encontra a fracção autónoma em causa, se destinam a habitação, não restam dúvidas de que é este mesmo o seu destino de uso.
II - A vistoria traduz-se num acto de verificação da construção do prédio de acordo com o projecto aprovado.
III - E o que estiver aprovado não pode sequer ser alterado por negócio jurídico expresso no título constitutivo da propriedade horizontal, sob pena de nulidade deste na parte em que haja alterações.
IV - Tendo a ré, recorrente, afectado a sua fracção autónoma a escritório, deu-lhe um uso manifestamente diverso do imposto por lei.
V - A circunstância de o recorrido, ainda antes de adquirir a propriedade da sua fracção, saber que o recorrente ali tinha instalado o seu escritório, pois aquele já morava no prédio, não configura um venire contra factum proprium, uma vez que nem foi a sua actuação que levou a recorrente a uma situação de confiança e a uma situação subjectiva de quem confiou.
VI - Nem o decurso do tempo em que o status quo permaneceu pode produzir as consequências de abuso do direito pretendidas, pois o recorrido não podia reagir contra ele. J.A.

13-02-1997
Processo n.º 702/96 - 2ª Secção
Relator: Cons. Pereira da Graça


Hipoteca
Edificação
Expurgação de hipoteca

I - A hipoteca constituída sobre um terreno, no qual se encontrava em construção um edifício, uma vez construído este e constituído o mesmo em propriedade horizontal, alarga-se àquele e a cada uma das suas fracções pela totalidade do crédito garantido.
II - Se a hipoteca recair sobre dois ou mais prédios, homogéneos, a garantia incide por inteiro sobre cada um deles e não apenas fragmentariamente, em proporção ao valor de cada um deles.
III - Se o crédito garantido se fraccionar através da sua cessão parcial a um ou mais cessionários, qualquer dos credores goza da faculdade de executar o seu crédito por inteiro, sobre o imóvel ou os imóveis que constituam objecto da garantia.
IV - A edificação implica uma modificação no objecto, numa situação a que os diversos direitos reais, pela natureza das coisas, se adaptam, de imediato.
V - A hipoteca do terreno abarca, pois, o edifício.
VI - Quando a hipoteca tenha sido constituída sobre o prédio global, antes de ele ter sido colocado em propriedade horizontal, a expurgação só pode ser levada a cabo por algum - ou alguns - dos condóminos quando seja satisfeita a totalidade do crédito hipotecário ou quando eles ofereçam o próprio valor dos seus direitos; fica ressalvada a hipótese de acordo, prévio ou superveniente em contrário.

22-04-1997
Processo n.º 119/97 - 1ª Secção
Relator: Cons. Fernandes Magalhães


Contrato-promessa
Termo essencial
Incumprimento definitivo

I - Acordada entre as partes uma data limite para a celebração do contrato prometido, ficando a cargo da promitente compradora a constituição prévia da propriedade horizontal e a posterior marcação de tal data, este limite temporal tem necessariamente o significado de automática perda do interesse na concretização do negócio, uma vez ultrapassada a mesma.
II - Isto mais se confirma se atentarmos que o andar em causa fazia parte de um prédio de rés-do-chão e dois andares ainda em construção, pelo que a constituição da propriedade horizontal era fundamental para os réus, como, aliás, se deduz de modo claro da seguinte cláusula do contrato-promessa: "Desde que a 2ª outorgante promova a constituição e registo do dito bloco em nome dos 1.ºs outorgantes no regime de propriedade horizontal, suportando os respectivos encargos e no máximo de 180 dias, prometem vender à mesma ...".
III - Tudo isto basta para demonstrar que a fixação daquela data limite se revestiu de características de termo essencial, que uma vez não respeitado implicaria o incumprimento definitivo.
J.A.
08-05-1997
Processo n.º 840/96 - 2ª Secção
Relator: Cons. Sampaio da Nóvoa


Parte comum
Modificação
Inversão de título

I - Num prédio constituído em regime de propriedade horizontal, o bloco constituído pelas partes comuns mencionadas no n.º 1 do art.º 1421, do CC, não é susceptível de modificação: nem por acordo de todos os interessados se pode vender o telhado ou o solo ou os vestíbulos e corredores.
II - Outro tanto já não acontece com as coisas presuntivamente comuns, como acontece com parte de um logradouro, desde que não seja afectado o pleno exercício dos direitos inerentes ao gozo das fracções e partes comuns enumerados no n.º 1 do referido artigo. Não poderá, por exemplo, alienar-se parte do logradouro que prejudique ou impossibilite o acesso ao prédio.
III - Pode concluir-se que a regra da incindibilidade funciona no caso das partes referidas no n.º 1 do art.º 1421 do CC e também no caso do n.º 2 desde que, nesta hipótese, elas estejam efectivamente em comunhão.
IV - A respectiva refutação faz-se através da prova em contrário, ou seja, demonstrando-se que não existe comunhão. Por exemplo, demonstrando-se que os elevadores são alugados, que as garagens pertencem aos condóminos, que parte do logradouro foi objecto de aquisição original por via de posse usucaptiva, etc.
V - Nas partes comuns, em que os condóminos se situam em posição semelhante à dos comproprietários, cada um pode servir-se da coisa sem que isso constitua posse exclusiva, susceptível de conduzir à inversão do título de posse.

23-09-1997
Processo n.º 5/97 - 2ª Secção
Relator: Cons. Pereira da Graça


Direito pessoal de gozo
Constituição

I - A afectação de sótão ao uso e fruição exclusivo, fruto de acordo entre os únicos proprietários de edifício, anteriormente à sua constituição em propriedade horizontal, traduz-se na atribuição de um direito pessoal de gozo.
II - Ele traduz-se num poder de agir directa e autonomamente sobre uma coisa, implicando o aproveitamento naturalístico pelo respectivo titular.
III - É um direito de crédito referente a uma coisa e não um direito real sobre uma coisa.
IV - Constitui-se validamente por simples acordo verbal, não necessitando para tanto, de escritura pública.
V - A exclusividade conferida não implica que ela seja referida no título constitutivo de propriedade horizontal.

14-10-1997
Processo n.º 600/97 - 1ª Secção
Relator: Cons. Torres Paulo *


Título constitutivo
Câmara Municipal
Nulidade do contrato

I - De harmonia com o assento do STJ de 10-05-89, "nos termos do art.º 289 do CC, o título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal é parcialmente nulo ao atribuir à parte comum ou fracção autónoma do edifício, destino ou utilização diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela Câmara Municipal".
II - Não tendo sido dada, no título constitutivo, qualquer destinação à fracção em litígio, não se verifica aquela divergência.
III - Não ocorre essa divergência, se, no título, apenas se consignou que a fracção em apreço se destinava a ocupação, sem esclarecer a que tipo de ocupação se referia, quando no projecto aprovado se prescrevia expressamente que esta se destinava a ocupação para garagem dos inquilinos.
IV - Não basta qualquer desconformidade, sendo preciso que tal desconformidade seja em concreto susceptível de ser eliminada através do recurso à nulidade.

28-10-1997
Processo n.º 137/97 - 1ª Secção
Relator: Cons. Machado Soares


Câmara municipal
Condomínio
Obras

I - A câmara municipal, órgão do município, pela circunstância de ser proprietária de três fracções autónomas do prédio está colocada na mesma situação de qualquer outra pessoa colectiva, despojada dos poderes próprios do órgão que é da autarquia.
II - Na situação conflitual que a opõe ao condomínio desse prédio não têm que ser ponderadas as motivações que levaram a câmara municipal à realização das obras, as finalidades que se propõe atingir com as mesmas.
III - São-lhe, pois, aplicáveis, como a qualquer outro condómino do prédio, as normas que estabelecem o estatuto jurídico das relações nascidas da propriedade horizontal, designadamente as limitações ao exercício de direitos (art.º 1422 do CC) e a proibição, ou condicionamento a prévia aprovação da maioria dos condóminos, da realização de certas obras (art.º 1425 do CC).
IV - Partes comuns do edifício não são apenas o solo, os terraços de cobertura, as entradas e vestíbulos. São-no também as colunas, os pilares, as paredes mestras e outras partes mais do edifício (art.º 1425, n.º 1, do CC).
V - Seria abusivamente restritiva a interpretação que se fizesse do art.º 1425, em termos de o considerar aplicável apenas àquelas partes comuns primeiro referidas, quase o reservando às que constituem áreas horizontais do edifício.
J.A.
02-10-1997
Processo n.º 437/97 - 2.ª Secção
Relator: Cons. Almeida e Silva


Contrato-promessa de compra e venda
Execução específica
Requisitos
Causa de pedir

I - Decorre dos art.ºs 410 n.º 3 e 830 n.º 3 do CC que a execução específica pressupõe que o contrato-promessa de compra e venda tenha por objecto a totalidade do prédio ou uma sua fracção autónoma.
II - Não se verificando qualquer dessas situações, a fim de se conseguir a autonomia de um andar, impõe-se a constituição da propriedade horizontal no prédio em que esse andar está inserido e de que faz parte.
III - Não se alegando matéria fáctica que possibilite a formulação de um juízo sobre a eventual verificação ou preenchimento das circunstâncias de facto integradoras dos requisitos exigidos pela lei para a constituição da propriedade horizontal, nos termos dos art.ºs 1414 a 1416 do CC, o contrato-promessa não é susceptível de execução específica.
IV - É que, não existindo fracção autónoma, está o tribunal impossibilitado de decretar a execução específica em virtude de não estar configurado o condicionalismo previsto nos art.ºs 410 n.º 3 e 830 n.º 3 daquele código; e não pode condenar o promitente-vendedor a requerer ou promover a autonomia da fracção.
V - A verificação desses requisitos constituiria o fundamento do próprio pedido, o facto jurídico de que emerge o direito do autor e em que assenta a sua pretensão e que - sendo um elemento essencial da petição - constitui a causa de pedir da condenação na legalização do prédio ou edifício em causa.

09-10-1997
Processo n.º 395/97 - 2ª Secção
Relator: Cons. Joaquim de Matos


Fracção autónoma
Escritura pública
Projecto de construção
Certidão
Validade

I - O assento do STJ, de 10-05-89, fixou a jurisprudência no sentido de que, nos termos do art.º 294, do CC, o título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal é parcialmente nulo ao atribuir à parte comum ou a fracção autónoma do edifício, destino ou utilização diferentes do respectivo projecto aprovado pela Câmara Municipal.
II - Tal sentido consta agora, expressamente, do n.º 3, do art.º 1418, do CC, na redacção introduzida pelo DL 267/94, de 25-10.
III - O Regulamento das Edificações Urbanas da Câmara Municipal de Oeiras, que se encontra junto a fls. 32 e ss., dispõe, no n.º 2 do art.º 7º, que todas as edificações com mais de 20 fogos ou unidades de ocupação deverão incluir, além de uma sala destinada a utilização comum dos condóminos, uma habitação de porteiro; e, no n.º 1 do art.º 19º, que todo o projecto de qualquer tipo de construção deve possuir uma memória descritiva e justificativa, apontando-se os aspectos que, no mínimo, deve focar.
IV - Provando-se que os réus na memória descritiva referente ao projecto de construção do edifício em causa fizeram constar no 9º andar recuado do dito prédio a casa de porteiro, tendo a câmara Municipal aprovado o projecto, o facto de uma vez efectuada a vistoria de propriedade horizontal pelo respectivo departamento da referida Câmara ter consignado que o prédio podia ser considerado como constituído por várias fracções autónomas e independentes, entre elas, o 9º andar recuado, "um fogo de habitação T1", tal certidão não foi correctamente passada.
17-02-1998
Processo n.º 367/97- 1.ª Secção
Relator: Cons. César Marques


Título constitutivo
Nulidade

I - Enferma de nulidade (e não anulabilidade) o título constitutivo (ou modificativo) da propriedade horizontal que não esteja conforme com o respectivo projecto aprovado pela Câmara Municipal respectiva, conforme doutrina do assento do STJ de 10 de Maio de 1989.
II - Esta nulidade encontra-se sujeita a um regime especial, sendo certo que se encontra expressamente referido quando se trata de título modificativo da propriedade horizontal - art.º 1419, n.º 2, do CC.
III - Dado o seu regime especial pode ser invocada a título de excepção.
IV - A validade do título constitutivo da propriedade horizontal não coincide com a do título modificativo da mesma.
V - A validade do título constitutivo da propriedade horizontal depende não só da verificação dos requisitos constantes dos art.ºs 1414 e 1415 do CC, mas também dos "concretizados pelas competentes autoridades camarárias, de acordo com as normas que regem as construções urbanas" - assento do STJ de 10 de Maio de 1989.
VI - A validade do título modificativo da propriedade horizontal depende da verificação de três requisitos: primeiro, terá sempre de constar de escritura pública; segundo, exige-se o acordo de todos os condóminos (salvo se a um só sujeito pertencer a titularidade de todas as fracções, pois, então, a modificação poderá ser feita por declaração negocial do proprietário; e terceiro, a divisão do edifício continuará a obedecer às condições fixadas no art.º 1415 para a constituição da propriedade horizontal.
VII - A exigência deste último requisito determina que os interessados comprovem que não houve inobservância das condições fixadas no art.º 1415, o que equivale a dizer que a alteração não prejudica os requisitos legais a que as fracções devem obedecer.

10-02-1998
Processo n.º 870/97 - 2ª secção
Relator: Cons. Miranda Gusmão


Título constitutivo
Profissão liberal
Médico

I - Na propriedade horizontal, enquanto as partes comuns têm de ser administradas pela assembleia de condóminos e por um administrador, eleito e exonerado pela assembleia, as fracções são administradas pelo titular do direito que recai sobre cada uma delas.
II - Mas o direito de que o condómino é titular é um direito real "sui generis" que terá de articular-se com um conjunto de relações jurídicas que se entrecruzam numa situação dessa natureza.
III - Compreende-se que num prédio de andares se permita no título que o rés-do-chão se destine a actividades comerciais e os pisos superiores a habitação, sendo frequente tal procedimento. Mas já seria estranho que o rés-do-chão se destinasse a actividades industriais, a não ser que se tratasse de uma indústria de tipo suportável para os moradores.

19-02-1998
Processo n.º 618/97 - 2.ª Secção
Relator: Cons. Joaquim de Matos


Título constitutivo
Alteração

I - Para que seja legítima a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal exige-se, para além do acordo de todos os condóminos, que ele fique a constar de escritura pública (art.º 1419, n.º 1, do CC).
II - Sem esta, tal acordo é irrelevante, quer para terceiros quer para os próprios condóminos, sendo mesmo nula a modificação do título constitutivo, operada mediante simples acordo, consoante deriva do disposto no art.º 294, do CC.
III - A alínea c), do n.º 2, do art.º 1422, do CC proíbe que às fracções autónomas seja dado uso diverso do fim a que foram destinadas, pelo que a diferente utilização dada a uma fracção pelo respectivo dono não é irrelevante para os demais condóminos, que a tal se podem opor, por contrariar o destino fixado no título constitutivo do direito real em causa.
IV - Esta solução também é obrigatória para terceiro que, com base em qualquer negócio com ele celebrado, esteja a utilizar essa fracção, desde que o título de constituição da propriedade horizontal esteja registado.
V - Isso deriva da natureza real do estatuto do condomínio e da sua consequente eficácia "erga omnes", prevalecendo sobre qualquer negócio obrigacional que se não harmonize com as restrições impostas derivadas daquele estatuto.

26-02-1998
Processo n.º 83995 - 2ª secção
Relator: Cons. Matos Namora


Título constitutivo
Fracção autónoma
Abuso do direito

I - Se uma fracção do condomínio está destinada ao comércio, é vedado ali exercer indústria.
II - Não age com abuso de direito o condómino que exija o cumprimento das finalidades prescritas no título constitutivo do condomínio, salvo prova do circunstancialismo fáctico manifestamente integrável no tatbestand do art.º 334º do CC.

10-03-1998
Processo n.º 115/98 - 1.ª Secção
Relator: Cons. Cardona Ferreira


Arranjo estético do edifício
Obras

I - Na propriedade horizontal distinguem-se duas situações jurídicas: um direito de propriedade singular, o direito de cada condómino sobre a sua fracção autónoma, e um direito de compropriedade, o direito de todos os condóminos sobre as partes comuns do edifício.
II - O arranjo estético do edifício, por seu lado, pode definir-se como a harmonia das suas linhas e dos materiais que o compõem, visíveis do exterior.
J.A.
26-05-1998
Revista n.º 458/98 - 1.ª Secção
Relator: Cons. Tomé de Carvalho


Nulidade do contrato
Conhecimento oficioso
Poderes da Relação
Nulidade de acórdão

I - Continua válida a doutrina do assento de 10-05-89, publicado no DR, II Série, de 22-06-89, segundo o qual, nos termos do art.º 294 do CC, o título constitutivo da propriedade horizontal é parcialmente nulo ao atribuir à parte comum ou à fracção autónoma do edifício, destino ou utilização diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela Câmara Municipal.
II - A disciplina subjacente aos artigos 3, 6, 8 e 65 do RGEU é o interesse público prosseguido pelas Câmaras Municipais, de acordo com o art.º 266 da CRP.
III - A nulidade da escritura pública referenciada no assento é de conhecimento oficioso.

29-09-1998
Revista n.º 670/98 - 1.ª secção
Relator: Cons. Pais de Sousa


Assento

I - O assento do STJ de 10-05-1989 interpretou o art.º 1416, n.º 1, do CC, no sentido de não se referir apenas aos requisitos estabelecidos no artigo anterior, mas também aos "requisitos concretizados pelas competentes autoridades camarárias, de acordo com as normas que regem as construções urbanas".
II - A tese do assento veio a ser adoptada inequivocamente pelo legislador em 1994, através da nova redacção do art.º 1418, n.º 3, do CC, introduzida pelo DL 268/94, de 25 de Outubro.

01-10-1998
Revista n.º 667/98 - 2.ª Secção
Relator: Cons. Nascimento Costa


Título constitutivo
Modificação

I - O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por sentença judicial, a requerimento de qualquer condómino.
II - A julgar-se procedente a acção o tribunal não se substitui às partes - como ocorre no caso de os promitentes do contrato-promessa se recusarem a outorgar o contrato definitivo - antes verifica se existem os pressupostos para a modificação pretendida do título e, na hipótese afirmativa, decide-a por si, por sua exclusiva autoridade, como faz quando declara constituída a propriedade horizontal.

12-11-1998
Revista n.º 901/98 - 2.ª Secção
Relator: Cons. Nascimento Costa


Compromisso arbitral
Alteração

A previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio, não constante do título constitutivo da propriedade horizontal, mas estabelecida no regulamento do condomínio, aprovado posteriormente, em assembleia geral de condóminos, pode ser alterada ou revogada, em momento ulterior, pela mesma assembleia, ainda que por maioria.

03-12-1998
Revista n.º 1127/98 - 1.ª Secção
Relator: Cons. Tomé de Carvalho


Uso para fim diverso

Comprovando-se nas instâncias que, por força do título constitutivo de propriedade horizontal de certo prédio registado em 22-01-92, certas fracções se destinam a armazém e que em certa cláusula do contrato-promessa de 31-07-92 os autores davam o seu acordo e consentimento "para que os adquirentes das lojas as destinem aos fins comerciais e ou industriais que tiverem por convenientes(...)", sendo estas lojas instaladas naquelas fracções, uma tal declaração é adequada a criar no destinatário normal a convicção de que os autores continuariam, futuramente, a consentir num uso das fracções para fim diverso do que consta do título constitutivo de propriedade horizontal.

15-12-1998
Revista n.º 955/98 - 1.ª Secção
Relator: Cons. Ferreira Ramos


Contrato-promessa de compra e venda
Fracção autónoma
Lugar de estacionamento

Provando-se que do contrato-promessa de compra e venda de duas fracções autónomas de um prédio, para habitação, em que é promitente comprador o autor, consta que "os promitentes-vendedores são os únicos donos e legítimos possuidores de um lugar de estacionamento(...) correspondendo o usufruto de um lugar de estacionamento(...)", com o vocábulo usufruto quis-se evidenciar que tudo se passaria como se tivesse transmitido ao autor, com as fracções, apenas o direito ao uso, sem demarcação, do espaço destinado a estacionamento de viaturas, existente no prédio.

15-12-1998
Revista n.º 841/98 - 1.ª Secção
Relator: Cons. Machado Soares


Título constitutivo
Interpretação do negócio jurídico
Negócio formal
Assembleia de condóminos
Competência

I - Nos negócios jurídicos formais, como é o caso da constituição da propriedade horizontal, exige o art.º 238, n.º 1, do CC, que o sentido da declaração tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
II - Conforme resulta do art.º 1430, n.º 1, do CC, a assembleia de condóminos não tem competência para se pronunciar sobre o uso de uma fracção autónoma.
J.A.
15-12-1998
Revista n.º 515/98 - 2.ª Secção
Relator: Cons. Abílio de Vasconcelos


Relações de vizinhança
Direito de personalidade
Violação

I - A propriedade horizontal é uma forma jurídica do aproveitamento do espaço na vertical em zonas urbanas de grande concentração demográfica que, exactamente por isso, implicam uma grande densidade habitacional.
II - As relações de vizinhança são, frequentemente aí, mais intensas, conflituosas ou constantes do que em zonas rurais com proprietários de prédios rurais, muitas vezes nem sequer contíguos entre si.
III - A violação de direitos de personalidade ou do uso de prédios de outrem ocorre em regra - quando há relações de vizinhança que estão em jogo - de formas diversas: ou porque a actividade do lesante é em si mesmo violadora, substancial e estruturalmente violadora, ou porque a actividade do lesante não é estruturalmente lesiva dos direitos de terceiros mas a forma como é exercida facilita ou permite a lesão.
IV - A violação dos direitos de personalidade envolve a apreciação concreta da conduta do lesante e da situação do lesado; daí que seja possível que o ruído emitido no exercício de uma actividade, mantendo-se embora dentro dos limites impostos legalmente, possa configurar uma infracção àqueles direitos.
J.A.
15-12-1998
Revista n.º 839/98 - 2.ª Secção
Relator: Cons. Noronha Nascimento


Compra e venda
Licenciamento de obras
Licença de utilização
Registo provisório

I - A licença a exibir ante o notário, nos termos do art.º 44 da Lei 46/85, de 20 de Setembro ("lei das rendas habitacionais"), será a de construção ou de utilização, conforme se trate de edifícios em construção ou de edifícios construídos, salvo tratando-se de edifício dispensado de licenciamento, o que obviamente será certificado pela câmara municipal.
II - Incidindo sobre um edifício inscrição definitiva de constituição de propriedade horizontal, a licença cuja apresentação se torna exigível para a feitura da escritura de compra e venda duma fracção é a de utilização, destinada a comprovar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, as condições de licenciamento e o uso previsto no alvará de licenciamento.
III - A exigência legal não se destina tão só a combater a venda de edificações clandestinas, construídas sem a necessária licença municipal de construção ou de loteamento, mas também a garantir a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, as condições do seu licenciamento e o uso previsto no alvará de licenciamento.
IV - Não mencionando a escritura de compra e venda de fracções de prédio construído, a exibição da licença de utilização ou de certidão da sua dispensa, emitida por órgão competente do município, o Conservador, ante a irregularidade, não pode deixar de registar como provisória por dúvidas a aquisição das fracções, dúvidas essas que não sendo removidas obstam à conversão do registo provisório em definitivo.

24-02-1999
Agravo n.º 691/98 - 2.ª Secção
Relator: Cons. Dionísio Correia


Obras
Assembleia de condóminos
Autorização
Intervenção provocada

I - No conceito de "obras inovadoras", feitas em partes comuns de edifícios urbanos destinados à habitação, sujeitos ao regime de propriedade horizontal, cabem não só as que determinam uma alteração física dos espaços e das estruturas, como as que, dizendo respeito a meras modificações de forma, alteram a afectação ou destino dessas mesmas partes comuns.
II - A realização desse tipo de obras, se não prejudicarem a utilização por parte de algum dos condóminos, quer das coisas próprias quer das coisas comuns, depende de aprovação, em assembleia geral de condóminos, através de deliberação onde ocorra, cumulativamente, a maioria numérica e a representação de 2/3 do valor do capital do prédio (n.º 1 do art.º 1425, do CC).
III - Se esse género de obras for executado sem essa autorização, numa perspectiva de órgãos de condomínio (ex vi, entre outros, os art.ºs 1425 e 1437, ambos do CC), só a assembleia de condóminos tem poderes para decidir as medidas a empreender, podendo o administrador intentar uma acção condenatória destinada a conseguir a demolição de tais obras.
IV - Quando a lei prescreve quais os órgãos do condomínio e lhes atribui competências muito determinadas (art.ºs 1430 e segs. do CC), não está a esgotar as formas de intervenção através das quais esse condomínio se pode manifestar.
V - Todo o conjunto de proprietários, mesmo fora das regras da assembleia de condóminos, pode sempre dispor, no aspecto de defesa, das partes comuns do condomínio.
VI - Os art.ºs 325 e 320, ambos do CPC, permitem, numa acção proposta originariamente por um só condómino, chamar a intervir, como interventores principais, os demais condóminos - tal como o permitiam os anteriores art.ºs 351 e 356, também do CPC, na redacção anterior ao DL 329-A/95, de 12 de Dezembro.

24-02-1999
Agravo n.º 30/99 - 2.ª Secção
Relator: Cons. Peixe Pelica


Abuso do direito
Venire contra factum proprium

I - Existe uma situação objectiva de confiança quando alguém pratica um acto, que é apto a despertar noutrem a legítima convicção de que posteriormente não adoptará comportamento contrário.
II - O venire contra factum proprium traduz uma responsabilidade pela confiança e não uma responsabilidade pelo incumprimento.

27-04-1999
Revista n.º 1205/98 - 1.ª Secção
Relator: Cons. Ferreira Ramos


Divisão de coisa comum
Fracção autónoma
Indivisibilidade

I - Para se ajuizar da divisibilidade ou indivisibilidade da coisa temos de nos ater à materialidade fáctica dada como assente.
II - Provado que a divisão de uma fracção autónoma, de propriedade horizontal, imporia a existência de espaços comuns às partes litigantes e de uma única porta para o exterior, cair-se-ia na manutenção de uma situação de compropriedade que, com esta acção, se pretende pôr termo.
III - Não se pode aceitar que com uma divisão de coisa comum se criem, contra a vontade dos titulares da coisa, novos estados de compropriedade. Tem, pois, de concluir ser uma tal fracção indivisível.
J.A.
18-05-1999
Revista n.º 228/99 - 2.ª Secção
Relator: Cons. Abílio de Vasconcelos


Parte comum
Parede mestra

I - Uma parede mestra não é apenas a que se destina a suportar as cargas, mas é-o também a que delimita exteriormente o perímetro da construção e, como parte comum, não pode ser alterada sem o acordo dos condóminos.
II - A alteração do fim do locado, fixado no título de constituição de propriedade horizontal, de venda de cafés, refrigerantes e outras bebidas para snack-bar, redundaria na alteração de um fim de comércio para o de indústria, com todas as repercussões que afectariam os demais condóminos em termos de ruídos, de cheiros, horário de funcionamento e demais consequências.
J.A.
18-05-1999
Revista n.º 389/99 - 2.ª Secção
Relator: Cons. Simões Freire


Competência material
Licenciamento de obras
Logradouro
Pedido
Limites da condenação

I - O tribunal comum é competente para apreciar o pedido de demolição de determinadas construções, ainda que para as mesmas tenha sido concedida licença camarária, quando o que está em causa não é a anulação da deliberação camarária que as autorizou.
II - Não se pode ir buscar ao texto legal, norma de direito, um sentido que lhe seja corrente, para o interpretar e aplicar juridicamente, porventura que esse sentido esteja inserto em dicionário até especializado - never cite a dictionary as authority.
III - Logradouro é parcela de terreno adjacente a prédio urbano, exercitando função que com este se conexiona.
IV - Se o pedido é o de demolição de obras feitas no logradouro de uma garagem, ela fracção autónoma, sem que se tenha alegado que à dita garagem os réus tivessem dado uso diferente do que consta do título constitutivo de propriedade horizontal, condena em objecto diverso do pedido a decisão que obriga os réus a não darem à garagem uso diverso do fim destinado por aquele título.
I.V.
23-09-1999
Revista n.º 625/99 - 1.ª Secção
Torres Paulo (Relator)
Aragão Seia
Lopes Pinto


Partes comuns
Sótão

I - Os espaços compreendidos entre o tecto do último andar de um edifício e as telhas (vão, sótão ou águas furtadas), não sendo telhado ou terraço de cobertura, não têm de ser considerados obrigatoriamente coisa comum, nos termos do art.º 1421, n.º 1, al. b), do CC.
II - Não se trata de parte do edifício que, pela função que desempenha, careça de ficar afecta a todos os condóminos, como sucede com todas aquelas que se enumeram no citado n.º 1.
III - Deixam de ser comuns as coisas que estejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos, para tal bastando uma afectação material, uma destinação objectiva, mas já existente à data da constituição do condomínio, não se exigindo que ela conste do respectivo título constitutivo.
I.V.
28-09-1999
Revista n.º 703/99 - 1.ª Secção
Machado Soares (Relator)
Fernandes Magalhães
Tomé de Carvalho


Contrato-promessa de compra e venda
Alteração do contrato

Tanto porque a compropriedade das zonas comuns está envolvida na aquisição da propriedade da fracção autónoma (cfr. art.º 1420, n.º 1, do CC), como porque a natureza e a qualidade das restantes partes do edifício (fracções autónomas e zonas comuns) têm influência essencial no valor, subjectivo e objectivo, de cada fracção autónoma que se pretenda adquirir, não poderá deixar de se entender que, mantendo-se, embora, a localização, área, número de divisões e qualidade de construção prometidas, existe alteração do objecto negocial sempre que sejam alteradas, de forma essencial, as características do condomínio envolvente, existentes à data do acerto de vontades que precedeu a realização do contrato.
N.S.
23-09-1999
Revista n.º 636/99 - 7.ª Secção
Quirino Soares (Relator)
Herculano Namora
Sousa Dinis


Contrato-promessa
Execução específica

I - As partes não podem conseguir, através do recurso ao tribunal, por via da execução específica de um contrato-promessa, um efeito contratual que não pudessem elas próprias levar a cabo.
II - Sendo o objecto do contrato-promessa uma parte especificada de uma fracção autónoma, não era possível proceder ao seu cumprimento sem previamente modificar o título constitutivo da propriedade horizontal.
III - Não pode o tribunal suprir a omissão da promitente vendedora, por esta não se encontrar obrigada a vender a totalidade da fracção, quando o pedido formulado na acção, de execução específica, se refere a toda a fracção.
IV - Mesmo que se defendesse que era viável a execução específica relativamente à totalidade da fracção, também o tribunal não podia suprir a omissão da promitente vendedora, por esta a ter dado em cumprimento a terceiro, já depois do contrato-promessa, tendo por isso deixado de ser proprietária da mesma.
I.V.
12-10-1999
Revista n.º 676/99 - 6.ª Secção
Silva Graça (Relator)
Francisco Lourenço
Armando Lourenço


Parte comum
Compropriedade
Legitimidade activa
Demolição de obras

I - Não se encontrando regulamentados em especial os direitos dos condóminos quanto às partes comuns do edifício, no respeitante à disposição, cedência ou autorização para construção alheia, o regime aplicável terá de ser o da compropriedade.
II - Significa isto que, por imperativo do disposto no art.º 1405, do CC, apenas o conjunto de proprietários (na totalidade) pode autorizar, ceder ou disponibilizar o espaço comum para edificação, por terceiro, de uma construção.
III - Numa perspectiva de legitimidade processual de um (ou alguns) condómino para peticionar a demolição de obras ilegalmente realizadas num logradouro, tem de se considerar que se todos podem autorizar ou atribuir o direito de edificação em parte comum, então um (ou alguns) tem legitimidade para, mesmo isoladamente, propor uma acção pedindo a demolição das obras.
N.S.
28-10-1999
Agravo n.º 727/99 - 2.ª Secção
Peixe Pelica (Relator)
Noronha Nascimento
Ferreira de Almeida


Estacionamento
Parte comum
Fracção autónoma

Uma cave destinada no projecto de construção a parqueamento privativo dos condóminos mantém esse destino, quer a mesma seja incluída no conjunto das partes comuns, quer seja autonomizada.
I.V.
23-11-1999
Revista n.º 879/99 - 6.ª Secção
Fernandes Magalhães (Relator)
Tomé de Carvalho
Silva Paixão


Arrendamento
Anúncio

I - O direito do arrendatário à colocação de um letreiro, decorrente do consentimento expresso dos locadores, encontrando o seu fundamento numa cláusula do contrato de arrendamento, assume a natureza de um direito de crédito referente a uma coisa, e não de um direito real sobre uma coisa.
II - Tal direito é eficaz contra os subadquirentes ou condóminos posteriormente constituídos nesta posição.
I.V.
23-11-1999
Revista n.º 825/99 - 6.ª Secção
Machado Soares (Relator)
Fernandes Magalhães
Tomé de Carvalho


Comproprietário
Parte comum
Título constitutivo
Publicidade nas fachadas
Acção possessória

I - A propriedade horizontal, como direito real complexo (alguns autores chamam-lhe direito real composto), surge-nos como uma simbiose de propriedades perfeitas e exclusivas que incidem sobre fracções/partes autónomas, e de compropriedade que incide sobre partes/zonas comuns de um mesmo edifício.
II - Cada condómino só pode usar cada zona ou parte comum do condomínio para o fim a que essa parte se destina funcionalmente; se o não fizer está obviamente a violar o art.º 1406 porquanto usa a coisa comum para fim diverso daquele para o qual ela foi pensada e criada.
III - As fachadas dos prédios em propriedade horizontal não têm como fim servirem para publicidade. Apenas será de admitir um tal facto quando o pacto constitutivo do condomínio o previr ou quando os condóminos o autorizarem; mas mesmo aí, o uso de zonas comuns não pode atingir a fruição a que um condómino tem direito sobre a fracção de que é proprietário.
IV - Assim, a fachada do prédio é uma parte comum, mas daí não se segue que qualquer condómino possa, à vontade, fazer o que muito bem lhe aprouver sobre ela, à revelia das normas imperativas do título constitutivo, das normas imperativas da compropriedade e das limitações advenientes das relações de vizinhança.
V - Entre comproprietários só está proibida a acção de manutenção de posse (art.º 1286 n.º 2, do CC) mas é-lhes perfeitamente viável o exercício das acções de restituição (art.ºs 1278 e 1286 n.ºs 1 e 3, do mesmo código).
N.S.
18-11-1999
Revista n.º 806/99 - 2.ª Secção
Noronha Nascimento (Relator)
Ferreira de Almeida
Moura Cruz


Título constitutivo
Habitação
Arrendamento para comércio ou indústria
Câmara Municipal

I - Uma vez que do título constitutivo da propriedade horizontal consta que a fracção autónoma se destina à habitação, ao ser dada de arrendamento para escritório das actividades comerciais da arrendatária houve desvio do seu fim inicial.
II - A relação objecto da escritura pública de constituição do arrendamento é meramente obrigacional e o controle visa obstar a que fracções destinadas a habitação sejam utilizadas para comércio, indústria e profissões liberais.
III - A escritura de constituição da propriedade horizontal, como direito real válido "erga omnes", não pode ser alterada, quanto à finalidade das fracções, por licença da câmara municipal, sem o acordo dos demais condóminos.
IV - A edilidade não pode obrigar os condóminos a suportar um destino diferente da fracção, quando esse não foi o projecto aprovado por ela e a sua função ser de mero controle.
J.A.
25-11-1999
Revista n.º 957/99 - 2.ª Secção
Simões Freire (Relator)
Roger Lopes
Costa Soares


Administrador
Capacidade judiciária

I - Nas acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, o administrador do prédio em regime de propriedade horizontal só pode intervir mediante poderes especiais atribuídos pela assembleia de condóminos.
II - Alegando os autores que os espaços de estacionamento existentes na sub-cave do prédio são partes comuns, e pretendendo que seja reconhecido o seu direito a utilizar tais espaços, não se demonstrando que ao administrador tenham sido conferidos poderes especiais, atribuídos pela assembleia de condóminos, aquele não pode estar em juízo, por carecer de capacidade para o efeito.
I.V.
16-12-1999
Agravo n.º 904/99 - 1.ª Secção
Pinto Monteiro (Relator)
Lemos Triunfante
Torres Paulo


Parte comum
Presunção
Título constitutivo

I - O título constitutivo da propriedade horizontal é o acto modelador do respectivo estatuto e só a ele há que atender para esse fim, sendo irrelevantes as negociações anteriores, sem prejuízo de serem consideradas para a exigência de indemnização, se for o caso, a haver do instituidor dessa propriedade.
II - As garagens de prédio em regime de propriedade horizontal só se presumem comuns na ausência de vontade expressamente manifestada, que, todavia, sempre terá de ceder perante a presunção derivada do registo.
III - O título constitutivo pode mesmo afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns - art.º 1421, n.º 3, do CC de 1966 -, o que não tira ao dono do edifício, instituidor unilateral desse título, a qualidade de seu proprietário.
IV - Enfermará de nulidade, nos termos dos art.ºs 294 e 295 do CC de 1966, o título constitutivo da propriedade horizontal não conforme com o projecto aprovado pela câmara municipal.
J.A.
13-01-2000
Revista n.º 923/99 - 2.ª Secção
Ferreira de Almeida (Relator)
Moura Cruz
Abílio de Vasconcelos


Título constitutivo
Modificação
Registo predial

I - A afectação das fracções do prédio ao fim a que se destinam faz parte do estatuto real do condomínio, com eficácia erga omnes, por estarem em causa regras de interesse e ordem pública.
II - Um prédio na fase de acabamentos pode considerar-se já um prédio construído, susceptível de ser registado.
III - A unanimidade dos condóminos, exigida pelos n.ºs 1 e 2 do art.º 1919 do CC, deve aferir-se à data da celebração da respectiva escritura de modificação do título de constituição da propriedade horizontal ou da acta do condomínio em que se vazou o acordo.
J.A.
13-01-2000
Agravo n.º 1117/99 - 7.ª Secção
Lúcio Teixeira (Relator)
Dionísio Correia
Quirino Soares


Sótão
Parte comum
Presunção

I - A enumeração das partes comuns do edifício, feita no n.º 1, do art.º 1421 do CC é imperativa, no sentido de que os elementos nela incluídos são necessariamente comuns a todos os condóminos.
II - A presunção contida no n.º 2 do art.º 1421 do CC pode ser ilidida, desde que se prove que os referidos elementos foram atribuídos pelo título constitutivo da propriedade horizontal a um ou algum dos condóminos, ou adquiridos por estes através de actos possessórios.
III - O sótão ou vão do telhado de um edifício em propriedade horizontal é um espaço que não é elemento vital da construção e não integra a estrutura do edifício, sendo antes uma área resultante de paredes mestras, colunas, pilares, telhado, estes sim, parte integrante da armadura do imóvel.
IV - Se o legislador tivesse querido que o sótão ou vão do telhado tivesse o mesmo regime e a mesma natureza do telhado, não teria deixado de o dizer expressamente.
V - O sótão ou vão do telhado não deve ser considerado imperativamente comum do prédio, tratando-se antes de coisa que o legislador presume comum desde que o título constitutivo da propriedade horizontal não conste que o mesmo pertence a alguma fracção autónoma.
VI - Verificando-se uma afectação material do sótão do prédio, desde o início da construção deste, a certa fracção do edifício, afastada está a presunção prevista no n.º 2 do art.º 1421 do CC.
V.G.
08-02-2000
Revista n.º 1115/99 - 1.ª Secção
Garcia Marques (Relator)
Ferreira Ramos
Pinto Monteiro


Divisão de coisa comum
Prédio urbano

I - Ao direito de requerer a divisão de coisa comum não corresponde a essencialidade absoluta da cessação total da relação de compropriedade, sendo suficiente uma mera modificação daquela relação.
II - A noção de divisibilidade envolve uma conceptualização de índole jurídica, não naturalística ou física: os requisitos condicionantes da divisibilidade das coisas, nas fronteiras do art.º 209 do CC, são apenas os de não se alterar a sua substância, não se diminuir o seu valor, e não se prejudicar o seu uso.
III - A constituição do direito de propriedade horizontal através de decisão judicial em acção de divisão de coisa comum, constitui uma das vias possíveis de dissolução da propriedade, no tocante a prédio urbano.
IV - É irrelevante, para a questão da divisibilidade, que todos os interessados tenham a possibilidade de ver a sua quota satisfeita com uma fracção autónoma do prédio.
I.V.
15-02-2000
Revista n.º 39/00 - 1.ª Secção
Lemos Triunfante (Relator)
Torres Paulo
Aragão Seia


Título constitutivo
Nulidade

Continua válida a doutrina do assento de 10-05-89, agora com o valor de acórdão uniformizador de jurisprudência segundo o qual, nos termos do art.º 294 do CC, o título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal é parcialmente nulo ao atribuir à parte comum ou a fracção autónoma do edifício destino ou utilidade diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela Câmara Municipal.
V.G.
28-03-2000
Revista n.º 126/00 - 6.ª Secção
Silva Graça ( Relator)
Francisco Lourenço
Armando Lourenço


Título constitutivo
Actividade industrial

I - O DL 168/97, de 04-07, ao autorizar que os estabelecimentos de bebidas pudessem dispor de instalações destinadas ao fabrico de pão e de produtos de pastelaria, não visava, nem podia pretender, transformar o fabrico de pão e daqueles produtos numa actividade de natureza comercial.
II - O título constitutivo da propriedade horizontal é que constitui o estatuto do condomínio, impõe-se aos respectivos condóminos os quais, por regra, apenas por acordo de todos o podem modificar, no quadro do art.º 1419, n.º 1 do CC, sendo vedado aos condóminos consignar ou dar às fracções uso diverso do fim a que é destinada.
III - Não é por funcionar conjuntamente ou em complementaridade com o estabelecimento de bebidas que o fabrico do pão e de produtos de pastelaria deixa de ser uma actividade industrial.
IV - As normas do DL 168/97, de 04-07 que regulamentam a instalação e o funcionamento de restauração e bebidas não revogaram as normas de natureza civil que regulamentam a propriedade horizontal.
V.G.
11-04- 2000
Revista n.º 291/00 - 1.ª Secção
Lemos Triunfante (Relator)
Torres Paulo
Aragão Seia


Compra e venda
Licença de utilização
Cumprimento imperfeito

I - Convencionada a venda de fracções de um edifício em propriedade horizontal, em condições de utilização, não constitui venda de coisas defeituosas a falta de licença de utilização, impeditiva de o comprador arrendar e assim rendibilizar tais fracções.
II - Do que se trata é de cumprimento defeituoso resultante da desconformidade da prestação de entrega das lojas destinadas ao comércio, no que respeita às acordadas condições de imediata utilização, que se não verificaram por faltar aquela licença.
J.A.
06-04-2000
Revista n.º 103/00 - 7.ª Secção
Dionísio Correia (Relator)
Quirino Soares
Herculano Namora


Obras
Inovação

I - As "inovações" previstas no art.º 1425 do CC são as obras que se reconduzem a alteração da forma ou do destino do prédio, tal como foi concebido e autorizado, e abrangem as obras realizadas nas fracções autónomas.
II - Integram essas inovações as obras destinadas à transformação do pátio de uma fracção em área coberta para armazém.

03-05-2000
Revista n.º 239/00 - 6.ª Secção
Martins da Costa (Relator) *
Afonso de Melo
Torres Paulo


Obras
Licenciamento de obras
Assembleia de condóminos
Autorização
Reconstituição natural

I - A lei estabelece algumas restrições especiais ao exercício do direito de propriedade sobre fracções autónomas, em atenção ao facto de as mesmas se integrarem num conjunto unitário, onde co-existem fracções pertencentes a diversos proprietários, situação esta potenciadora de naturais conflitos de interesses entre os respectivos titulares.
II - As fontes dessas restrições podem ser directamente a própria lei (cfr. o art.º 1422, n.º 2., als. a) e b)), o título constitutivo do condomínio (cfr. o mesmo artigo, n.º 2 als. c) e d)) ou até a deliberação maioritária dos condóminos (cfr. o art.º 1428), todos estes preceitos do CC, e justificam-se pelos interesses legítimos dos restantes titulares, entre os quais a preservação da integridade estrutural, estética, funcional e securitária de todo o prédio, interesses esses que quase sempre foram determinantes dos respectivos investimentos.
III - Uma permissão camarária para construir, com observância das normas administrativas aplicáveis, não tem, nem pode ter, a virtualidade para impor uma compressão do exercício do direito de propriedade dos outros condóminos.
IV- A decisão da entidade licenciadora não pode sobrepor-se a uma decisão judicial, já que esta goza da prevalência que lhe é conferida pelo comando constitucional vertido no art.º 205, n.º 2, da Lei Fundamental.
V - Se numa fracção é levantada uma obra que priva os donos de outra do seu gozo pleno, a aquiescência formal de alguns dos condóminos à realização dessa obra não é oponível àqueles que por ela são afectados, mesmo que tenha sido formalizada em assembleia de condóminos.
VI - A previsão do n.º 1 do art.º 1425, do CC - inovações nas partes comuns - não é aplicável às inovações introduzidas nas fracções autónomas, para as quais vigoram as normas relativas à propriedade imobiliária, nas quais se incluem, entre outras, as limitações decorrentes das relações de vizinhança.
VII - À realização de obras ofensivas do disposto na al. a) do n.º 2 do art.º 1422, do CC, terá de corresponder a sanção da destruição das mesmas, isto é a reconstituição natural, a qual não poderá ser substituída por indemnização a ser fixada ao abrigo do princípio da equidade estabelecido nos art.ºs 566 n.º 1, "in fine" e 829 n.º 2 do mesmo diploma, já que tal princípio só vale para o não cumprimento das obrigações em geral e não para a violação do estatuto real do condomínio, subjacentes ao qual se encontram regras de interesse e ordem pública atinentes à organização da propriedade, que contendem com os interesses dos restantes condóminos do prédio.
N.S.
25-05-2000
Revista n.º 286/00 - 2.ª Secção
Ferreira de Almeida (Relator)
Moura Cruz
Abílio Vasconcelos


Afixação de anúncio
Autorização

I - A colocação de um anúncio na fachada de um prédio, com autorização do então proprietário do mesmo, antes de constituída a propriedade horizontal, não vincula posteriormente os condóminos a aceitarem a permanência desse anúncio.
II - É que, segundo o princípio do numerus clausus dos direitos reais, não é permitida a constituição com carácter real de restrições ao direito de propriedade senão nos casos previstos na lei.
J.A.
01-06-2000
Revista n.º 115/00 - 7.ª Secção
Nascimento Costa (Relator)
Pereira da Graça
Dionísio Correia
Lúcio Teixeira (vencido)
Sousa Inês (vencido)


Direito de superfície
Direito de sobreelevação

I - A incidência de um direito de superfície não tem que constar do título constitutivo da propriedade horizontal.
II - Se, nas escrituras de compra e venda das diversas fracções autónomas de um imóvel em propriedade horizontal, os adquirentes reconheceram à vendedora "o direito de aumentar o prédio (...) até cinco pisos, a construir sobre os existentes, ficando a sua propriedade a pertencer, exclusivamente, à vendedora", é de concluir que esta tem um direito de superfície sobre todo o edifício.
III - A alienação posterior das fracções sem qualquer reserva, na parte em que aliena a faculdade de construir sobre o edifício, tem de ser tratada como alienação de coisa alheia e, nessa medida, considerada ineficaz em relação à anterior vendedora.
I.V.
10-10-2000
Revista n.º 1607/00 - 6.ª Secção
Armando Lourenço (Relator)
Pais de Sousa
Fernandes Magalhães
Tomé de Carvalho
Azevedo Ramos


Título constitutivo
Nulidade
Legitimidade
Poderes do tribunal
Conhecimento oficioso

A nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal não pode ser declarada pelo tribunal ex oficio nem a pedido de outros interessados que não os indicados no n.º 2 do art.º 1416 do CC.
L.F.
09-11-2000
Revista n.º 1224/99 - 2.ª Secção
Barata Figueira (Relator)
Noronha Nascimento
Ferreira de Almeida


Terraços

I - A redacção inicial do art.º 1421, n.º 1, al. b), do CC, nos termos da qual são comuns a todos os condóminos "o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento", aplica-se aos casos em que a propriedade horizontal foi constituída antes da sua nova redacção, introduzida pelo DL n.º 267/94, de 25 de Outubro, por força do disposto no art.º 12, n.º 2, daquele código.
II - Não estão aí abrangidos, por não serem terraços de cobertura, os terraços existentes nos planos dos vários pisos, com acesso pelos mesmos.
III - Não é exigível a um condómino que prove as razões da ocorrência de infiltrações provenientes dum terraço, basta demonstrar que advieram da sua deficiente impermeabilização.
N.S.
16-11-2000
Revista n.º 2899/00 - 7.ª Secção
Araújo Barros (Relator)
Oliveira Barros
Miranda Gusmão